Le logement social à la rescousse de Kaufman & Broad à Porcheville

Le ralentissement immobilier frappe le Mantois depuis un an et demi et les effets visibles se font sentir depuis l’été. Après le départ d’Hermitage Immobilier du Domaine des Bords de Seine à Mantes-la-Jolie (les 300 logements prévus viennent d’être remplacés par un parterre de gazon), Kaufman & Broad rencontre à son tour des difficultés. Ce promoteur commercialise des programmes dans le Mantois, dont « l’Allée des Chênes » à Porcheville. Toutefois, pour cette opération, la commercialisation est un véritable fiasco. Une localisation moyenne (proximité de la centrale EDF, relativement éloigné du centre-bourg, image de Porcheville, etc.), des programmes concurrents mieux situés (Limay, Buchelay, Magnanville, etc.), une étude de marché ratée (la clientèle recherchée n’est pas au rendez-vous) et un retournement de conjoncture en début de commercialisation ont abouti à un échec commercial. Pourtant, sur 60 logements prévus, 30 ont été réservés initialement par le bailleur social local (Mantes-en-Yvelines Habitat), et 9 devaient être mis en location. Kaufman & Broad devait donc vendre 21 maisons pour boucler le financement… Sauf, que les logements ne se vendent pas, ou presque, après plus d’un an de commercialisation, seules 7 maisons (un tiers des ventes) sont réservées, malgré les ristournes, rabais et autres modifications apportées au projet. Et la crise financière de l’automne ne va pas arranger les choses.



Le promoteur fut donc confronté à un sérieux dilemme. Abandonner le projet et perdre les 350.000€ engagés, négocier une révision du permis de construire avec Porcheville pour construire plus de logements et abaisser le prix de vente unitaire (mais au regard de la conjoncture actuelle…) ou négocier avec les collectivités locales et bailleurs sociaux le rachat des logements qui n’ont pas été réservés par des particuliers. Les deux dernières solutions ont été choisies avec Porcheville, l’agglomération (CAMY) et deux bailleurs sociaux (Mantes-en-Yvelines Habitat & Osica). Au final, le projet va passer à 75 logements (15 logements en plus) et Osica va racheter au promoteur des logements invendus afin de faire aboutir le projet planté. Au final, le programme va comporter 49 logements sociaux et 26 logements privés (accession ou location) contre 30 logements sociaux et 38 logements privés initialement.



Cette opération de sauvetage portée à bout de bras par les collectivités locales (et les bailleurs sociaux) soulève un certain nombre de questions. Porcheville et la CAMY doivent-elles injecter de l’argent public pour sauver un projet porté par un promoteur ? Certes, l’abandon du projet mettrait en difficultés sept familles et le bailleur social qui ont réservé des logements. Cependant, est-ce le rôle des bailleurs sociaux d’acheter des logements afin d’équilibrer les opérations de promoteurs privés. Car si ce projet avait été porté par les bailleurs, les logements sociaux auraient coûté moins cher au final (gestion du projet, suppression d’un intermédiaire : le promoteur), et ils n’auraient pas dû injecter de l’argent en urgence pour racheter d’autres logements afin de sauver l’opération. Par ailleurs, Porcheville avait souhaité initialement 30 logements sociaux sur ce site, et avait délibérément rejeté d’autres propositions de promoteur qui souhaitaient construire plus de logements (de 70 à 80 pour équilibrer financièrement l’opération), considérant que c’était trop pour le site du programme. Est-il opportun aujourd’hui d’en faire plus à cet endroit-là ? De plus, les élus souhaitaient mélanger logements sociaux, accession à la propriété et la location privée afin d’obtenir une meilleure mixité sociale. Au final, la part des logements sociaux est très largement majoritaire, loin du projet initial des élus. Enfin, ces logements sociaux supplémentaires acquis en urgence (de grandes maisons invendues) vont-ils répondre à la demande locale des habitants du Mantois ? Pas forcément… Il ne s’agit pas ici de contester le financement de logements sociaux, d’autant moins dans une commune largement déficiente. Toutefois, quitte à financer des logements sociaux, l’argent public aurait probablement mieux été utilisé si ce programme avait été porté dès le début par un bailleur social sur la base d’un projet mûri de longue date, plutôt qu’en urgence pour sauver in extremis un programme mal ficelé par un promoteur privé en difficulté financière en raison d’investissements immobiliers hasardeux.

Jérémy